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Zinsbindung beim Immobiliendarlehen

Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens wird mit der Bank eine befristete Zinsfestschreibung vereinbart. Diese bietet dem Kreditnehmer die Sicherheit einer kalkulierbaren monatlichen Belastung und Schutz vor möglichen Zinssteigerungen. Auf der anderen Seite profitiert der Bauherr oder Immobilienkäufer während der Zinsbindungsfrist aber auch nicht von sinkenden Kreditkosten.

 

Dauer und Kosten der Zinsbindungsfrist

Die Dauer der Zinsbindungsfrist kann grundsätzlich frei zwischen dem Kreditnehmer und der Bank vereinbart werden, als üblich haben sich Zeiträume von fünf oder zehn Jahren herausgebildet. Wenn eine überdurchschnittlich lange Zinsbindungsfrist vereinbart wird, so liegt diese überwiegend bei fünfzehn und gelegentlich bei zwanzig Jahren.
Eine Kündigung des Kredites ist während der Zinsbindung grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme besteht bei einer Zinsbindung von zehn und mehr Jahren. In diesem Fall kann der Kredit nach Ablauf von zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden.

Für die Zinsfestschreibung werden keine direkten Gebühren erhoben, stattdessen ist der Zinssatz bei einer langfristigen Zinsbindung höher als bei einer nur kurzzeitigen Zinsfestschreibung.

 

 

 

Kürzere oder längere Zinsfestschreibung?

Eine langfristige Zinsfestschreibung gibt dem Kreditnehmer für einen langen Zeitraum Planungssicherheit. Die Empfehlung, bei erwarteten Zinssteigerungen lange Zinsfestschreibungen zu vereinbaren und bei erwarteten Zinssenkungen nur kurzfristige Verträge abzuschließen, ist richtig. Die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus ist gegenwärtig jedoch nur schwer vorhersagbar.
Zu bedenken ist, dass nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss, deren Konditionen der Kreditnehmer zu Beginn der Immobilienfinanzierung noch nicht kennt.

 

 

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist immer dann an die Bank zu zahlen, wenn der Kreditnehmer während der Zinsbindungsfrist Sondertilgungen leistet. Sie soll der Bank einen Teil des entgangenen Gewinnes ersetzen, den sie bei einer ausschließlich vereinbarungsgemäßen Rückzahlung erzielt hätte.

Kreditnehmer, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bereits absehen können, zu einem bestimmten Zeitpunkt Finanzmittel für eine Sondertilgung zur Verfügung zu haben, können der Bank vorschlagen, diese bei Abschluss des Kreditvertrages in den Tilgungsplan aufzunehmen. Es ist auch grundsätzlich möglich, einen Höchstbetrag in den Vertrag schreiben zu lassen, bis zu welchem die Bank jährliche Sondertilgungen ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung akzeptiert.

 

Theoretisch ist auch denkbar, dass die Bank einer Klausel zustimmt, wonach Sondertilgungen jederzeit ohne zusätzliche Entgelte möglich sind; in der Realität stimmen Geldhäuser derartigen Klauseln aber nur sehr selten zu.
Eine Ausnahme besteht beim Bauspardarlehen, bei welchem das Recht auf Sondertilgungen jederzeit besteht.