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Zins und Tilgung bei Baufinanzierung

Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen müssen sich Bauherren auch mit der Thematik von Zins und Tilgung auseinandersetzen, um zu verstehen, was die verschiedenen Darlehensarten bei der Baufinanzierung bedeuten und welche Rolle das letzten Endes für den eigenen Geldbeutel spielt.

Die klassische Form der Baukredite stellt das sogenannte Annuitätendarlehen dar. Das bedeutet der Darlehensnehmer zahlt während der Zinsbindung Raten, die gleichbleibend sind und sich sowohl aus einem Zinsanteil als auch aus einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Das hat den Vorteil, dass die Schuld jeden Monat sinkt, weil ein Teil davon beglichen wird. Demzufolge nimmt der Zinsanteil an der Rate ab und der Tilgungsanteil.

Die verbleibende Restschuld nimmt am Anfang langsam und später dann immer zügiger ab. Die Annuität bezeichnet die Summe aus Zins und Tilgung auf ein Jahr betrachtet. Von entscheidender Bedeutung beim Annuitätendarlehen ist dabei die gewählte Zinsbindung, denn nur so lange, der Zins für das Darlehen festgeschrieben ist, ist auch die Ratenbelastung gleich. In Zeiten wie diesen, mit niedrigen Zinsen, heißt das für den Bauherrn, den Zins möglichst lange festschreiben lassen, mindestens 10 oder besser noch 15 Jahre.

Doch muss auch beachtet werden, dass eine Zinsfestschreibung je länger sie dauert, auch wieder einen etwas höheren Zinssatz zur Folge hat.
Rein rechnerisch betrachtet kann auch ein Darlehen mit kürzerer Zinsbindung nicht unattraktiv sein. Wer bei dieser Art der Finanzierung nicht schlüssig ist, wie er sich entscheiden soll, kann das Darlehen auch teilen und verschiedene Zinsbindungen vereinbaren. Das kann den Vorteil haben, dass einerseits von den niedrigen Zinsen profitiert werden kann und andererseits das Risiko überschaubar bleibt, weil eventuelle Zinserhöhungen nach Ende der Zinsbindung nur einen Teil der Darlehenssumme betreffen.

Ein weiterer wichtiger Faktor im Zusammenhang mit den Begriffen Zins und Tilgung ist die Höhe der Anfangstilgung. Bei den Banken wird in der Regel eine Anfangstilgung von 1 Prozent vorgesehen, wer aber finanziell gut gepolstert ist, der sollte eine höhere Tilgung vereinbaren, das kostet weniger Zinsen, weil die Laufzeit des Darlehens verkürzt wird. Als Beispiel sei hier erwähnt, das ein Darlehen mit einer Tilgung von einem Prozent nach zehn Jahren Zinsbindung nur zu 15 Prozent getilgt ist, während mit einer Tilgung von drei Prozent schon so gut wie die Hälfte bezahlt ist. Eine höhere Tilgung zieht eine schnellere Entschuldung nach sich. Darlehen mit einer geringen Tilgung laufen dann oft über 30 Jahre, bei höherer Tilgung kann Schuldenfreiheit hingegen schon nach 20 oder 25 Jahren erreicht werden.

Für alle potenziellen Bauherren ist es wichtig im Vorfeld einerseits die finanziellen Möglichkeiten genau auszuloten und andererseits die Kreditangebote der verschiedenen Baufinanzierer genau zu vergleichen. Bei einer Baufinanzierung geht es um Summen und Beträge für Zinsen, da spielen selbst optisch nur kleine Unterschiede im Zinssatz eine wesentliche Rolle bei den Kosten.

Ganz anders verhält es sich mit zins und Tilgung bei Versicherungs- oder Endfälligkeitsdarlehen. Diese Finanzierungsmodelle bestehen aus zwei Vertragsarten. Einem Darlehen und beispielsweise einem Versicherungsvertrag. Beide haben die gleich lange Laufzeit. Der Versicherungsvertrag wird mit dem sonst üblichen Tilgungsanteil bespart und für das Darlehen werden nur die Zinsen getilgt. Die Gesamtschuld wird während der Sparphase nicht geringer.

Nur die Zinsen werden bezahlt, die Tilgung des Darlehens erfolgt erst bei Endfälligkeit, beziehungsweise wenn der Versicherungsvertrag so bespart ist, dass damit das Darlehen getilgt werden kann.