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Wissenswertes zum Immobilienkredit

Das Annuitätendarlehen

Die bei einem Immobilienkredit übliche Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer Raten in der vereinbarten Höhe zurück, die Tilgung und Zinsen beinhalten. Die Höhe der Raten bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. Der Umfang der jährlichen Tilgung beträgt zumeist 1% der Darlehenssumme, sie steigt während der Laufzeit kontinuierlich an. Am Ende der Zinsbindungsfrist besteht eine Restschuld, welche erneut zu finanzieren ist. Für diese Anschlussfinanzierung erstellt die Bank in den meisten Fällen ein neues Angebot, der Kunde hat jedoch die Möglichkeit, einen neuen Vertrag bei einem anderen Finanzinstitut abzuschließen.

 

Bei der Finanzierung wird normalerweise ein Eigenkapital in Höhe von 30% vorausgesetzt, viele Banken rechnen den Kredit eines Bausparvertrages ebenso wie Förderkredite diesem zu. Immobiliendarlehen ohne oder mit weniger Eigenkapital werden von einigen Banken gegeben, dabei wird ein spürbarer Aufschlag auf den Zinssatz erhoben, da das Ausfallrisiko für die Bank überdurchschnittlich hoch ist.

 

Andere Darlehensformen, bei denen während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden und die Tilgung am Ende durch eine bei der Kreditaufnahme abgeschlossene Versicherung erfolgt, sind in Deutschland für die anfängliche Finanzierung einer Immobilie unüblich, sie kommen gelegentlich bei einer Anschlussfinanzierung zum Tragen.

Ein Darlehen ohne eine Zinsbindung ist einerseits überdurchschnittlich flexibel, da der Kreditnehmer zu jeder Zeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten kann, andererseits bietet es durch die unvorhersehbaren Zinsschwankungen große Risiken. Derartige Verträge werden zudem nur von wenigen Banken angeboten.

 

 

Verschiedene Angebote einholen

Vergleichstests, wie sie regelmäßig in Fachzeitschriften und im Internet veröffentlicht werden, bieten einen ersten Überblick über die Konditionen unterschiedlicher Finanzinstitute. Sie ersetzen jedoch nicht die konkrete Anfrage, da sich die exakte Gestaltung des Kreditvertrages immer auch nach den persönlichen Verhältnissen des Kreditnehmers richtet. Eine Anfrage bei der Hausbank ist grundsätzlich sinnvoll, viele Banken gewähren ihren Stammkunden vergünstigte Konditionen, welche in die Daten einer Testanfrage nicht einfließen können.

Häufig bieten Kreditvermittler für Immobilienkredite wie die Interhyp gute Bedingungen. Sie nehmen dem Immobilienkäufer zusätzlich die Arbeit des Vergleichens unterschiedlicher Angebote ab und können dank ihrer großen Nachfragemacht häufig günstigere Konditionen als der Kreditnehmer selber aushandeln. Ihre Dienstleistung ist für den Kunden kostenlos, der Kreditvermittler erhält eine Provision von der Bank, mit welcher der Kreditvertrag letztendlich abgeschlossen wird.
Die von einem Dienstleister vermittelten Kredite sind in den meisten Fällen gegenüber den direkt bei der entsprechenden Bank abgeschlossenen Darlehen um etwa einen Prozentpunkt günstiger.

 

Kriterien für die Bewertung der Angebote

Als wichtigstes Kriterium für die Bewertung unterschiedlicher Angebote für die Immobilienfinanzierung empfindet der Kreditnehmer den Zinssatz. Tatsächlich bestimmt dieser die monatliche Belastung entscheidend mit, dennoch ist er nicht das einzige Merkmal für die konkrete Entscheidung für ein Angebot.
Zunächst ist zu prüfen, ob die Bank mögliche Förderkredite vermittelt. Die meisten Erstkäufer einer eigenen Immobilie haben Anspruch auf Förderkredite der KfW (Kreditanstalt für den Wiederaufbau). Diese Gelder können durch den Kreditnehmer nicht direkt beantragt werden, sie müssen durch eine Geschäftsbank vermittelt werden. Einige Banken sperren sich gegen die Vermittlung dieser Mittel, da sie sich für diese Tätigkeit als nicht ausreichend bezahlt empfinden. Diese Weigerung entspricht zwar nicht der Intention des Gesetzgebers, dieser kann jedoch keine Bank zur Vermittlung von Förderdarlehen zwingen.

 

Zinsbindung ist wichtig

Sehr wichtig ist die Dauer der Zinsbindung. Während dieses Zeitraums ist der Kredit zu festen Konditionen gesichert. Der Kreditnehmer muss bei einer Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus nicht mehr zahlen, profitiert aber auch nicht von dessen Sinken.

 

Wer mit langfristig steigenden Zinssätzen rechnet, vereinbart eine möglichst lange Zinsbindung; wer eher fallende Zinsen vermutet, wählt eine kürzere Zinsbindungsfrist. Eine sichere Prognose über die zukünftige Zinsentwicklung ist allerdings kaum möglich, selbst Finanzexperten sind sich in dieser Frage uneinig. Zu beachten ist, dass am Ende der vereinbarten Zinsbindung über einen neuen Kreditvertrag verhandelt werden muss und dass während der Zinsbindungsfrist Planungssicherheit herrscht. Aus diesem Grund ist eine Zinsbindungsfrist von weniger als fünf Jahren nicht zu empfehlen, als ideal gelten zehn Jahre. Längere Zinsbindungsfristen von fünfzehn und teilweise zwanzig oder mehr Jahren werden von einigen Banken angeboten, wobei sich der Kreditnehmer die Frage stellen muss, ob der verlangte Aufschlag auf den Zinssatz für die gebotene Zinssicherheit angemessen ist.

 

Wissenswertes Immobilienkredit

Sondertilgungen vereinbaren

Des Weiteren ist darauf zu achten, dass der Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgungen vorsieht. Wenn dieses nicht vertraglich vereinbart wird, kann die Bank während der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit Sonderzahlungen auf den Kredit ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. In der Praxis ist die Ablehnung einer Sondertilgung weniger üblich als die Berechnung von Sonderzinsen für die vorzeitige Rückzahlung.

Bei heute abgeschlossenen Verträgen ist die Vereinbarung von Sondertilgungen in einem geringen Umfang üblich, wer sich diese auch für große Summen zusagen lassen möchte, zahlt einen angemessenen Aufschlag auf die Zinsen. Kreditnehmer, die nicht sicher wissen, dass sie Sondertilgungen zahlen werden, begnügen sich am besten mit der Zusage von Sondertilgungen in der Höhe, für welche die Bank keinen Preisaufschlag verlangt.

 

Einige Banken bieten im Kreditvertrag das Recht auf eine Veränderung der Ratenhöhe an. Diese ist häufig auf eine ein- oder zweimalige Änderung beschränkt und in ihrer Höhe begrenzt. Eine derartige Vereinbarung ist nützlich, aber nicht zwingend. Wenn sich während der Laufzeit des Darlehens die Notwendigkeit für eine Veränderung der Ratenhöhe ergibt, stimmen die meisten Institute dieser auf Nachfrage zu. Eine entsprechende Zusage im Vertrag bietet dem Kreditnehmer natürlich Sicherheit.