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Wie man seine Immobilie richtig auswählt

Manche Romane behandeln den Immobilienkauf als ein wunderbares Klischee. Der Interessent sieht ein Haus und weiß sofort, dass er dieses kaufen möchte. Zufällig ist die Immobilie auch gerade zu verkaufen und der Preis entspricht den Vorstellungen des künftigen Besitzers.
Eine derartige Situation ist in der Realität natürlich sehr selten. Der Kauf einer Immobilie erfordert in Wirklichkeit eine sorgfältige Planung.

Erster Schritt: Erwartungen formulieren

Der Erwerb einer Immobilie beginnt mit der Formulierung der Wünsche, welche sie erfüllen soll. Dabei ist es am besten, zunächst alle Wünsche aufzuschreiben und sie in einem weiteren Schritt nach ihrer Wichtigkeit zu ordnen. In den meisten Fällen lassen sich nicht alle Wünsche erfüllen, so dass eine Prioritäten-Liste unbedingt erforderlich ist.
Zu den Fragen, die beim Erstellen der Wunschliste zu beantworten sind, gehört die Größe der Immobilie ebenso wie deren Lage. Zur Lage gehört auch das Umfeld. Ist der künftige Besitzer bereit, seine Einkäufe vollständig strategisch zu planen oder ist er auf Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe seines Hauses angewiesen, da er häufig die eine oder andere vergessene Kleinigkeit schnell nachkaufen muss? Ist eine Bus- oder Bahnhaltestelle in der Nähe?

Wenn die Kinder ihre Schulfreunde in ihrer Freizeit besuchen möchten, sind sie auf eine Bus- oder Bahnverbindung angewiesen, sofern ihre Eltern nicht bereit sind, sie ständig mit dem Auto zu fahren oder die Schulfreunde in einer leicht zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu bewältigenden Entfernung wohnen. Möchte der zukünftige Immobilienbesitzer lieber am Stadtrand oder in der Innenstadt wohnen?

Größe der Immobilie

Reicht die Größe des Hauses auch aus, wenn mehr Kinder als geplant geboren werden oder sich die Aufnahme der Eltern in die Immobilie als erforderlich herausstellt? Bei der Anzahl der Zimmer lassen sich leicht Abstriche machen, wenn die Möglichkeit zum Dach- oder Kellerausbau gegeben ist.
Bei allen Überlegungen ist natürlich der Preis zu berücksichtigen, der maximal für den Erwerb der Immobilie aufgewendet werden soll. Dabei sind Nebenkosten für den Immobilienerwerb ebenso einzurechnen wie Kosten für den Umzug und für eventuelle Baumaßnahmen.
Der Zustand der Immobilie ist natürlich ebenfalls ein wesentliches Kriterium für oder gegen den Kauf. Ein schlechter Zustand muss dabei aber nicht zwingend vom Kauf abhalten, sofern sich dieser in einem entsprechend geringen Kaufpreis niederschlägt.

Energiekosten

Energiekosten

Ein weiterer Punkt sind die Energiekosten. Welche Energieart wird bevorzugt? Ist der künftige Besitzer bereit, die Energiebilanz des Hauses durch Baumaßnahmen zu verbessern?
Der Kriterienkatalog ist natürlich mit der gesamten Familie zu besprechen. Möglicherweise in Frage kommende Immobilien werden bereits bei einem telefonischen Kontakt mit dem bisherigen Besitzer daraufhin überprüft, ob sie dem aufgestellten Kriterienkatalog weitgehend entsprechen. Nur Immobilien, welche die aufgestellten Kriterien zu einem großen Teil erfüllen, werden besichtigt.

Die erste Besichtigung

Bei der ersten Besichtigung ist zunächst zu überprüfen, ob die vom bisherigen Besitzer gemachten Angaben hinsichtlich der Größe der Wohnung, der Zimmerzahl sowie des Zustandes der Immobilie mit den Tatsachen übereinstimmen. Wenn kleinere Mängel festgestellt werden, empfiehlt sich das Verhandeln wegen eines Preisnachlasses. Sofern die Mängel jedoch groß sind, ist es mitunter sinnvoll, sich bereits beim ersten Besuch gegen die Immobilie zu entscheiden. Damit das Haus wirklich gründlich betrachtet werden kann, ist für die erste Besichtigung genügend Zeit zu veranschlagen. Zudem sollte sie bei Tageslicht stattfinden, da Kunstlicht leicht einige Schwächen der Immobilie verdecken kann. Es ist wichtig, dass in jeden Raum geschaut wird, das gilt auch für Keller- und Speicherräume sowie für mögliche Bauten im Garten. Da der Verkäufer verpflichtet ist, auf Nachfrage einen Energieausweis vorzulegen, soll unbedingt nach diesem gefragt werden.
Nach der ersten Besichtigung ist ein Besuch Umgebung der Immobilie gemeinsam mit der Familie erforderlich, da es keinen Sinn macht, ein Haus zu erwerben, in dessen Umfeld sich der künftige Besitzer oder sein Familie unsicher oder unwohl fühlt.

Die zweite Besichtigung

Da bei einer ersten Besichtigung leicht Mängel übersehen werden können, ist eine zweiter Besichtigungstermin sinnvoll, sofern die Immobilie bei der ersten Besichtigung gefiel. Spätestens zu diesem Termin wird die gesamte Familie mitgenommen, damit jedes Familienmitglied sich einen eigenen Eindruck von der Immobilie machen kann.
Wenn die Immobilie allen Familienmitgliedern zusagt, ist vor dem Abschluss des Kaufvertrages ein letzter Termin für eine Besichtigung zu vereinbaren, bei welcher auch ein Bausachverständiger anwesend ist. Da dieser ein nicht geringes Honorar kostet, macht seine Verpflichtung erst Sinn, wenn sich der Interessent weitgehend für den Kauf einer Immobilie entschieden hat.

Unterstützung durch einen Sachverständigen

Der Verzicht auf den Einsatz eines Sachverständigen kann sehr kostspielig werden, wenn sich später Mängel an der Bausubstanz bemerkbar machen, die zu hohen Renovierungskosten führen. Der Fachmann achtet sorgfältig auf Baumängel und gibt bei Bedarf Tipps für eine angemessene Reduzierung des Kaufpreises. Möglicherweise rät er auch vom Kauf ab. Dieser Empfehlung mag den Interessenten ärgern, wenn er die Immobilie gerne erworben hätte. Ihre Befolgung vermeidet aber hohe Folgekosten, zumal sich leicht eine weitere Immobilie finden lassen wird, welche die aufgestellten Kriterien weitgehend erfüllt.
Wenn der Verkäufer nicht bereit ist, dem fundierten Vorschlag des Bausachverständigen hinsichtlich einer Reduzierung des Kaufvertrages zu folgen, ist der Verzicht auf den Kauf des Objekts ebenfalls sinnvoll. Sofern der Bausachverständige den Kauf der Immobilie empfiehlt, ist das Aufsetzen des Kaufvertrages der nächste Schritt. Für diesen ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt sinnvoll, zumal der Notar später den Vertrag alleine auf formale Richtigkeit prüfen kann, während ihm auf Grund seiner Pflicht zur Neutralität die inhaltliche Bewertung des Dokuments nicht erlaubt ist.

Wie nach der erfolgreichen Suche der Ablauf des Immobilienkaufs funktioniert, lesen Sie in unserem PDF Dokument Ablauf des Immobilienkaufs und Informationen zur Baufinazierung auf unserer Startseite.