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Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht dem entgangenen Zinsgewinn einer Bank, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablöst oder in das Darlehen außerplanmäßige Sondertilgungen einbringt. Viele Darlehensnehmer verstehen nicht, dass sie ihre Schulden nicht ohne Weiteres schneller tilgen können. Nach den Auffassungen der Banken entsteht ihnen ein zu berechnender Schaden, wenn beispielsweise der im Vertrag mit dem Darlehensnehmer vereinbarte Zinssatz höher war, als die Bank ihn jetzt für ein vergleichbares Ersatzgeschäft vereinbaren kann.

 
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist somit ein Dauerthema bei Darlehen, die grundpfandrechtlich besichert sind. Der Darlehensnehmer hat in der Regel nicht die Option, sein Darlehen vorzeitig zu kündigen, ohne das ihn das finanziell zusätzlich belastet. Gerade bei den Darlehen, die eine extrem lange Zinsbindung haben kann das von entscheidender Bedeutung ist.

Jeder Darlehensnehmer sollte vor Vertragsabschluss mit der Bank verhandeln, dass ihm die Option der Zahlung von Sondertilgungen eingeräumt wird. Ist dieses vertraglich vereinbart und der Darlehensnehmer erbringt zusätzliche Zahlungen, dann wird er, sofern sich diese im Rahmen der vereinbarten Größe bewegen, nicht mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belastet. Also – wichtig! – wer einen Baukredit aufnimmt, sollte im Vertrag die Möglichkeit der Sondertilgung grundsätzlich vereinbaren. Vorfälligkeitsentschädigungen können sonst für Darlehensnehmer zu einer teuren Angelegenheit werden. Manchmal ist es sinnvoller, zusätzliches Kapital zwischenzeitlich sicher und renditebringend anderweitig anzulegen und es erst einzusetzen, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft und eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird.

 

Für deutsche Banken besteht grundsätzlich nicht die Pflicht, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vorzeitig zurückzunehmen. Tun sie dieses doch, lassen sie sich den Schaden, der als Zinsverschlechterungsschaden bezeichnet wird, ersetzen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird umso höher, je länger das Darlehen noch mit der Zinsbindungsfrist gelaufen wäre.

Den Schaden berechnen die Banken nach zwei verschiedenen Methoden. Die Aktiv-aktiv-Methode, bei dieser Methode wird zusätzlich zum Schaden aus der Zinsdifferenz der Schaden an der Zinsmarge berechnet, weil der Bank für die Restlaufzeit ein bereits kalkulierter Gewinn entgeht. Diese Methode ist für den Kunden die bessere Variante, wird aber von vielen Banken nicht angewendet.

 
Bei der Aktiv-passiv-Methode hingegen addiert die Bank alle ausfallenden Zahlungen, für den Abschluss eines Neugeschäftes ist der benötigte Betrag dann größer als der des vorzeitig getilgten Darlehens und die daraus entstehende Differenz wird als Schaden ausgewiesen und ist im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung zu ersetzen.
Grundsätzlich gilt jedoch, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig ablöst, aber bei dieser Bank auch wieder ein neues Darlehen beansprucht, dann darf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

Fazit – der Kostenfaktor Vorfälligkeitsentschädigung ist eine nicht unbeachtliche Größe und sollte von jedem Darlehensnehmer beachtet werden. Grundsätzlich sind bei den Vertragsverhandlungen die Fragen der Möglichkeiten von Sondertilgungen zu erörtern und auch in der Größe vertraglich festzuhalten und zu vereinbaren. Ist eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung mit erheblichen zusätzlichen Kosten verbunden, sollte über andere sinnvolle Alternativen nachgedacht werden. Immerhin ist es doch für den Darlehensnehmer schon ein gutes Gefühl, finanzielle Reserven in Größenordnungen zu besitzen, die später die Kosten für die Anschlussfinanzierung senken.
Nach wie vor machen viele Banken in Deutschland mit der Vorfälligkeitsentschädigung, die sie ihren Kunden berechnen gute Gewinne, sodass letzten Endes nur der Darlehensnehmer den Schaden hat, er muss zahlen.