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Nebenkosten Immobilienkauf

Für zukünftige Bauherren ist es in der Planungsphase des Bauvorhabens und der damit einhergehenden Vorbereitung der Finanzierung wichtig, bei der Planung der Kosten nicht nur die für den Kauf des Grundstücks und die Baukosten einzuplanen, sondern auch die dabei entstehenden Nebenkosten gewissenhaft zu kalkulieren und entsprechend zu berücksichtigen.

Dabei kann zwischen einmaligen und laufenden Nebenkosten differenziert werden. Um den Bauherren einen etwaigen Richtwert zu geben, wird grundsätzlich als Faustregel angenommen, dass etwa 10 Prozent des eigentlichen Kaufpreises tatsächlich anfallen und auch bei den Baukosten entsprechend zu berücksichtigen sind, insbesondere dann, wenn die Nebenkosten nicht aus vorhandenen eigenen Mitteln finanziert werden können, sondern in das Darlehen einfließen sollen.

Wer hier, um den Finanzierungsbedarf kleinzurechnen, zu knapp kalkuliert, dessen Finanzierungsmodell kann später schnell in die Schieflage geraten, was dann bei den Banken zu zeitaufwendigen und kostenintensiven Nachverhandlungen führen kann. Die realistische Einschätzung der Nebenkosten gehört zur Planungsvorbereitung des Bauvorhabens.

So müssen einmalige Nebenkosten Kosten für die Grunderwerbsteuer, für den Notar, für das Gericht und Provisionen für den Makler unbedingt berechnet werden. In den meisten Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Neu ist, dass die Höhe der Steuer jetzt nicht mehr einheitlich in Deutschland geregelt ist. Jedes Bundesland legt die Höhe der Steuern für den Grunderwerb in Eigenregie fest, so müssen beispielsweise in Berlin seit 2007 schon 4,5 Prozent gezahlt werden und den Erfahrungen zufolge werden auch andere Bundesländer über kurz oder lang die Steuersätze für den Grunderwerb erhöhen.
Die Kosten für den Notar und das Gericht sind mit 1,5 Prozent vom Kaufpreis zu veranschlagen und dann kommen noch die Kosten für den Makler hinzu, die fast immer im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb anfallen. Auch dafür sind noch einmal 3,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten anzurechnen.

Schon jetzt sind mehr als 8 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten angefallen, das entspräche bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro schon der stolzen Summe von 24.000 Euro. Diese zu vernachlässigen oder beim Finanzierungsbedarf zu vergessen, wäre sträflich und könnte sicher bei dem einen oder anderen Bauherrn später die ganze Finanzierung ind Wanken bringen.

Und das ist noch immer nicht alles, was berücksichtigt werden muss. Hinzu kommen noch die Kosten für eine Reihe von Versicherungen, die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben abgeschlossen werden müssen. Als Beispiel werden hier nur die Bauherrenhaftpflicht- und die Grundstückshaftpflichtversicherungen genannt.

Zu diesen Kosten müssen dann noch die Kosten für den bevorstehenden Umzug, die Kosten für neue Möbel, für die Einbauküche und für Lampen Berücksichtigung finden. Ein wichtiger Fakt, der oft falsch eingeschätzt wird, sind die Kosten der Miete für die alte Wohnung. Es ist nicht selten, dass das neu gebaute Haus nicht zum geplanten Termin fertig wird. Der Umzug kann sich um mehrere Monate verzögern, das bedeutet für den Bauherrn, dass die Kosten für die Miete nicht entfallen, wie das oft geplant wird, sondern das eine Doppelbelastung entsteht, weil sowohl die Miete noch zu bezahlen ist als auch das Darlehen zur Baufinanzierung schon bedient werden muss.

Nur Bauherren, die bei der Planung der Nebenkosten gewissenhaft vorgehen, alles berücksichtigen und in den Finanzierungsbedarf einrechnen, was an Kosten anfallen könnte, sind davor gefeit, nicht böse Überraschungen zu erleben, wenn es um die Begleichung dieser Kosten geht.