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Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Finanzierung ohne Eigenkapital sorgfältig planen, nur wenige Banken finanzieren ohne Eigenkapital.

 

Das 120%-Darlehen

Die meisten Banken setzen für die Finanzierung eines Bauvorhabens eine Eigenkapitalquote in Höhe von etwa 30% der Baukosten oder des Kaufpreises voraus und erwarten zusätzlich, dass die bei einem Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten ebenfalls vom Kunden aus dessen Vermögen bestritten oder unter Umständen gesondert finanziert werden. Bei einigen Banken besteht die Möglichkeit, einen Kredit über den gesamten Kaufpreis oder die gesamten Baukosten aufzunehmen und lediglich die Nebenkosten aus vorhandenem Vermögen zu bestreiten. Bei der 120%-Finanzierung werden auch die gängigen Erwerbsnebenkosten in den Kredit eingerechnet.

 

Die Bezeichnung als 120%-Darlehen ergibt sich daraus, dass sich die Nebenkosten statistisch auf etwa 20% der Baukosten oder des Kaufpreises belaufen. Vereinzelt wird auch von einer 130%-Finanzierung gesprochen, dann werden auch die Umzugskosten sowie die wichtigsten Aufwendungen für die Renovierung in den Kreditbetrag eingerechnet.
Die komplette Finanzierung einer Immobilie durch ein Darlehen ist in vielen anderen Ländern wesentlich üblicher als bei uns, in den USA stellt sie sogar das bevorzugte Verfahren beim Immobilienerwerb dar.

 

Ein 120%-Darlehen ist nicht bei jeder Bank erhältlich

Ein 120%-Darlehen ist in Deutschland nicht bei jedem Geldinstitut erhältlich, da nur wenige Banken Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren. Zusätzlich werden an die Kreditwürdigkeit des Bauherrn oder Immobilienerwerbers erhöhte Anforderungen gestellt. Während auch während der Finanzkrise nicht jeder Negativeintrag bei der Schufa zwingend zu einer Ablehnung des Kreditantrages führt, gewährt die Bank in solchen Fällen sehr selten eine 120%-Finanzierung. Selbstverständlich werden seitens der Bank Mindestanforderungen an die Höhe des Einkommens gestellt, die im konkreten Fall von der Höhe des beantragten Darlehens abhängen. Die meisten Geldinstitute, welche eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen, beschränken dieses Angebot auf Beamte und Angestellte oder Arbeiter. Selbstständige und Freiberufler erhalten nur bei sehr wenigen Instituten ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital. Wenn dieses möglich ist, wird in der Regel eine Mindestdauer der freiberuflichen oder selbstständigen Tätigkeit von mindestens drei Jahren verlangt.

In der Praxis ist es heute nicht unüblich, dass Arbeitnehmer neben ihrer abhängigen Beschäftigung einer freiberuflichen Tätigkeit nachgehen. Dieser Personenkreis gilt als abhängig beschäftigt und ist somit grundsätzlich für einen 120%-Kredit qualifiziert, bei der Berechnung des regelmäßigen Einkommens wird der aus der freiberuflichen Nebentätigkeit stammende Anteil jedoch zumeist nicht berücksichtigt.

 

 

kreditvermittler Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Eine Bank für die 120%-Finanzierung suchen

Da in Deutschland nur wenige Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital anbieten, hat der Kunde bei der Entscheidung für einen derartigen Kredit hinsichtlich seines Finanzierungspartners keine große Auswahl. Eine Nachfrage bei der Hausbank ist immer sinnvoll, da diese ihren Stammkunden im Einzelfall ein gegenüberüber den für alle Interessenten zugänglichen und im Internet veröffentlichten Konditionen verbessertes Angebot erstellt. Daneben ist die Beauftragung eines Kreditvermittlers sinnvoll.

Ein Kreditvermittler, wie z.B. die Interhyp, erreicht in den meisten Fällen eine Finanzierung, die im Durchschnitt um einen Prozentpunkt günstiger ist als ein direkt bei der entsprechenden Bank abgeschlossenes Darlehen. Der Kreditvermittler berechnet dem Kunden für seine Dienstleistung keine Kosten, seinen Gewinn erzielt er durch die Zahlung einer Vermittlungsprovision durch die das Darlehen gewährende Bank. Der Vermittlungsversuch bleibt auch dann kostenlos, wenn der Dienstleister im Einzelfall kein Darlehen vermitteln kann oder dem Kunden die angebotenen Konditionen nicht zusagen.

 

Risiken der 120%-Finanzierung

Da eine 120%-Finanzierung überdurchschnittlich große Risiken birgt, ist sie besonders sorgfältig zu planen. Der Kreditbetrag ist gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital größer. Hinzu kommt ein Risikozuschlag, den die Bank auf den Zinssatz erhebt, da sie ihr Ausfallrisiko als spürbar erhöht einstuft. Diese beiden Faktoren führen zu einem recht hohen Gesamtbetrag für die Immobilienfinanzierung und in der Folge zu überdurchschnittlich hohen monatlichen Kreditraten. Diese lassen sich zwar durch eine Verringerung der anfänglichen Tilgung verringern, allerdings gilt eine Anfangstilgung von weniger als einem Prozent als nicht empfehlenswert.

Bei der Berechnung des Betrages, den der Kreditnehmer monatlich für die Bedienung des Immobiliendarlehens zu zahlen bereit ist, darf er sich nicht überschätzen. Neben der Bestreitung seines Lebensunterhalts muss er auch Geld für Reparatur- und Ausbesserungsarbeiten an der Immobilie in seine Finanzplanung einrechnen. Er darf nicht unberücksichtigt lassen, dass sowohl ein eventuelles Nebenverdienst als auch das Einkommen der Partnerin nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens garantiert werden kann. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die Geburt eines Kindes angesichts der langen Laufzeit eines Immobiliendarlehens recht wahrscheinlich ist.

 

Ablauf der Zinsbindungsfrist

Ablauf der Zinsbindungsfrist

Beim Auslaufen der Zinsbindungsfrist besteht bei einem 120%-Darlehen eine relativ hohe Restschuld. Da die für eine Anschlussfinanzierung zu erzielenden Konditionen nicht sicher vorhergesagt werden können, ist eine lange Frist für die Zinsbindung bei dieser Darlehensform besonders wichtig.

Das größte Risiko bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital besteht jedoch in der eventuellen Notwendigkeit zu einem Verkauf des Wohneigentums in den ersten Jahren der Laufzeit. Ein solcher besteht häufig im Fall der Trennung der Eheleute oder Partner. Da der beim Verkauf erzielbare Erlös in vielen Fällen nicht die Höhe des noch nicht getilgten Darlehens erreicht, muss unter Umständen weiter für ein verkauftes Haus bezahlt werden.
Statistisch belegt ist, dass Zwangsversteigerungen nach einer 120%-Finanzierung häufiger sind als nach einer traditionellen Finanzierung mit Eigenkapital.

 

Fazit

Wenn der Kreditnehmer sich des Risikos einer 120%-Finanzierung bewusst ist und seine monatliche Belastung realistisch kalkuliert, ist diese Form des Immobiliendarlehens eine Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum für Menschen, die kein Eigenkapital bilden konnten.

Die monatlichen Raten dürfen nicht zu hoch gewählt werden, zumal es einen Grund geben wird, warum kein Eigenkapital vorhanden ist. Eventuell ist es sinnvoll, statt der absoluten Traumimmobilie ein günstigeres Objekt zu wählen, sofern der künftige Eigentümer sich in ihm heimisch fühlen kann und es die Anforderungen der Familie an das Wohneigentum erfüllt.