Name Produkt Details Bewertung zum Angebot
Dr Klein Baufinanzierung Immobilienkredit Vergleich Unsere Vergleich Empfehlung
mehrfacher Testsieger
Bewertung www.drklein.de
Interhyp Immobilienkredit Vergleich Auswahl von über 100 Banken
mehrfacher Testsieger
Bewertung www.interhyp.de

Hausverwaltung

Verwaltung in einer Eigentumswohnung

Die Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, einen Verwalter zu bestimmen, wenn auch nur ein Eigentümer dieses verlangt. Als Verwalter kann sowohl ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft als auch eine gewerbliche Hausverwaltung gewählt werden. Der Verwalter ist verpflichtet, der Eigentümerversammlung Rechenschaft über die Verwendung der finanziellen Mittel abzulegen; ebenso stellt er den Wirtschaftsplan auf. Zu den Pflichten des Verwalters gehört die Überwachung der Hausordnung sowie die ordnungsgemäße Instandsetzung. Für letztere ist es angezeigt, einen Grenzbetrag festzulegen, bis zu dessen Höhe der Verwalter selbstständig Handwerker beauftragen kann.

Dieser Grenzbetrag sollte die üblichen Reparaturen ohne ausdrückliche Rücksprache mit der Eigentümergemeinschaft umfassen. Ferner kümmert sich der Verwalter um die sinnvolle Anlage der Instandhaltungsrücklage. Es ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben, das Geld der Eigentümergemeinschaft getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, damit es bei einer möglichen Insolvenz nicht in die Insolvenzmasse eingeht.

 

Verwaltung einzelner Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft

In den meisten Fällen werden nicht alle Wohnungen von ihren jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt, sondern sind einige vermietet. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft darf in Personalunion auch für einzelne Besitzer tätig werden, dann muss er jedoch die Vermögen der unterschiedlichen Parteien klar trennen. Eine Eigentümergemeinschaft darf ihren Mitgliedern selbstverständlich den Verwalter für ihre vermieteten Wohnungen nicht vorschreiben.

 

Die Verwaltung vermieteter Wohnungen

 

Die Beauftragung einer Hausverwaltung mit der Wohnungsverwaltung erspart dem Eigentümer einen sehr großen Zeitaufwand. Da der Wohnungsverwalter zudem eine gute Kenntnis der Marktlage hat, kann er häufig günstige Angebote für notwendige handwerkliche Tätigkeiten einholen. Da es keine gesetzliche Regelung und auch keine allgemein anerkannte Definition gibt, welche Aufgaben an den Verwalter delegiert werden, muss die Aufgabenbeschreibung im Verwaltungsvertrag so exakt wie möglich erfolgen. Jeder Hauseigentümer, der eine Verwaltung beauftragt, überlässt dieser die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen.

Es ist sinnvoll, die Energieversorgungsunternehmen zu bitten, die jährliche Abrechnung direkt an den Verwalter zu schicken; nicht wenige Hausbesitzer lassen sich diese jedoch an die eigene Adresse zuschicken und geben sie an die Verwaltung weiter. Der Verwalter errechnet in der Regel auch den für die Steuererklärung maßgeblichen Gewinn aus der Vermietung und erstellt, sofern erforderlich, die ausführliche Gewinn- und Verlustrechnung. Bei der Frage, ob Mieter ihre Miete auf ein vom Verwalter oder ein vom Vermieter geführtes Konto überweisen sollen, gehen die Auffassungen auseinander, wobei die Überweisung auf das Konto des Verwalters den Vorteil bietet, dass dieser ein eventuell notwendiges Mahnverfahren eigenständig einleiten kann.

Es ist wichtig, dass der Verwalter das ihm anvertraute Vermögen konsequent von seinem eigenen privaten und betrieblichen Vermögen trennt. Bei der üblichen Verwaltung mehrerer Häuser für unterschiedliche Eigentümer sind ebenfalls getrennte Konten zu führen. Besser ist ohnehin die Lösung, wonach der Vermieter der Kontoinhaber bleibt und dem Verwalter lediglich eine Kontovollmacht einräumt.

Hausverwaltung
Häufig werden der Verwaltung auch technische Aufgaben übertragen. Große Verwaltungen beschäftigen mitunter eigene Hausmeister, die kleinere Ausbesserungsarbeiten selbstständig durchführen. Die Beauftragung eines Handwerkers für kostspielige Maßnahmen behält sich der Hauseigentümer grundsätzlich selber vor; mit der Verwaltung vereinbart er einen Höchstbetrag, bis zu welchem Instandsetzungs- und Ausbesserungsarbeiten ohne Rücksprache mit ihm vergeben werden dürfen. Eine andere mögliche Abgrenzung besteht darin, dass der Verwalter Reparaturen in Gemeinschaftsräumen durchführt, während der Vermieter sich selber um erforderliche Arbeiten in einer konkreten Wohnung kümmert.

 

Das Betreten einer vermieteten Wohnung ist dem Verwalter nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet; sollte der Eigentümer ihm einen Generalschlüssel überlassen, darf dieser nur für Gemeinschaftsräume und Leerwohnungen oder mit Erlaubnis des Wohnungsinhabers benutzt werden.
Die Gartenpflege bzw. die Beauftragung einer Gärtnerei kann ebenfalls auf den Verwalter übertragen werden. Wenn der Streudienst im Winter nicht auf die Mieter übertragen wird, sollte die Beauftragung einer entsprechenden Dienstleistung dem Verwalter obliegen.

 

Neuvermietung und Kündigung

Die Sichtung von Mietinteressenten gehört nicht zu den klassischen Aufgaben einer Wohnungsverwaltung. Auf Grund der freien Vertragsgestaltung kann der Vermieter diese Aufgabe dennoch auf den Verwalter übertragen, in einem Mustervertrag der Hanauer Industrie- und Handelskammer ist sie vorgesehen. Wenn diese Übertragung erfolgt, ist es üblich, dass der Verwalter eine Vorauswahl trifft und der Eigentümer die endgültige Entscheidung über den zukünftigen Bewohner vornimmt. Im Falle einer Kündigung durch den Verwalter ist dieser zwingend eine Vollmacht des Vermieters beizufügen, da die Verwaltung auch dann nicht der eigentliche Vertragspartner des Mieters ist, wenn er mit dieser regelmäßig Kontakt hat. Einige Verwalter arbeiten zugleich als Wohnungsmakler. Diese Kombination ist rechtlich zulässig, allerdings darf ein Makler für von ihm zugleich verwaltete Wohnungen keine Maklerprovision vom Mieter beziehen.

 

Die Qualifikation eines Verwalters

Für den Beruf des Haus- und Wohnungsverwalters gibt es keine vorgeschriebene Ausbildung, zudem ist die Berufsbezeichnung nicht geschützt. Es existieren Ausbildungsberufe der Immobilienwirtschaft, welche auch das notwendige Rüstzeug für die Tätigkeit als Verwalter vermitteln, dabei handelt es sich um den Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und um den Immobilienkaufmann bzw. Immobilienassistenten. Des Weiteren ist ein Studium zum Immobilienwirt oder Immobilienfachwirt möglich. Von besonderer Bedeutung ist eine regelmäßige Fortbildung bezüglich der einschlägigen Rechtsprechung, diese sollte bei einem ersten Gespräch thematisiert werden.Technische Grundkenntnisse sind nützlich.

Unabdingbar ist der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, da er ohne eine solche die finanziellen Folgen einer dienstlichen Fehlentscheidung aus der eigenen Tasche zahlen muss, was konkret bedeutet, dass der Hausbesitzer keinen Schadensersatz erhält, wenn das Vermögen des Verwalters für die Entschädigung nicht ausreicht.

 

Die Bezahlung des Verwalters

Die Bezahlung kann zwischen den Vertragspartnern frei vereinbart werden. Üblich ist die Vereinbarung eines Prozentsatzes der Nettokaltmieten sowie einer Pauschale für notwendige Ausgaben. Alternativ lässt sich eine in Vergütung und Kostenersatz aufgeteilte Pauschale vereinbaren. Die Kosten für die Wohnungsverwaltung sind vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.