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geschlossene und offene Immobilienfonds

Von den unterschiedlichen Modellen, welche bei Immobilienfonds existieren, sind für Privatanleger vor allem der offene und der geschlossene Fonds interessant, während sich Spezialfonds üblicherweise auschließlich an institutionelle Anleger richten.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist üblicherweise die Finanzierung eines genau definierten Objektes das Ziel. Der Fonds sammelt so lange Gelder ein, bis der erforderliche Betrag erreicht wurde; danach sind Einzahlungen nicht mehr und Auszahlungen, mit wenigen Ausnahmen, nur vom erzielten Gewinn möglich.

Grundsätzlich lässt sich jedes Bauvorhaben auf diese Weisen finanzieren, beliebt sind geschlossene Immobilienfonds aber vor allem für Bürokomplexe und Einkaufszentren. Letztere werden häufig an den Rand einer Stadt gebaut und sollen neben einer guten Bahn- oder Busanbindung zahlreiche kostenlose Parkplätze anbieten. Sie können aber nur bestehen, wenn sie Kaufkraft auch aus Nachbarstädten abziehen und von der Bevölkerung angenommen werden. Die Akzeptanz von innenstadtfernen Einkaufszentren ist in der Realität jedoch sehr unterschiedlich, in einigen Städten kauft die Bevölkerung weiterhin bevorzugt im eigentlichen Stadtzentrum ein. Die Folge sind bald Leerstände und eine fehlende Rendite.

Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds mit dem Ziel der Errichtung eines Einkaufzentrums beteiligen möchte, muss deshalb sehr sorgfältig prüfen, ob es am geplanten Ort Bedarf für ein weiteres Einkaufzentrum gibt und ob sich die Kundenströme tatsächlich dorthin lenken lassen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn mehrere Nachbarstädte über vergleichbare Zentren verfügen, da dann eine Übersättigung des Marktes anzunehmen ist.

Offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds kann der Investor jederrzei Anteile kaufen oder zurückgeben. Somit eignen sie sich besonders für private Anleger, die sich mit einem geringen Risiko und kleineren Beträgen an Immobilien beteiligen möchten. Auch offene Immobilienfonds verwalten überwiegend Bestände in Form von Gewerbeimmobilien, sie müssen aber auf Grund gesetzlicher Regelungen an mindestens zehn verschiedenen Objekten beteiligt sein, wodurch eine breite Risikostreuung erzielt wird. In der Realität wird die geforderte Mindestanzahl der Objekte weit überschritten, nicht wenige Fonds investieren in mehr als 150 unterschiedlichen Objekten. Optimal ist eine Mischung aus Bestands-Immobilien und Projektentwicklungen.

Um die jederzeitige Auszahlung zurückgeforderter Anteile gewährleisten zu können, besteht für jeden offenen Immobilienfonds die Vorschrift, mindestens 5 % des Vermögens in Form von Wertpapieren anzulegen; dieser Satz darf auf bis zu 49 % steigen.
Offene Fonds zahlen entweder ihren Gewinn einmal jährlich anteilig an ihre Anteilseigner aus oder investieren sie als thesaurierende Fonds sofort in neue Objekte.

Offene Immobilienfonds haben in der Vergangenheit überwiegend Gewinne erzielt; gänzlich risikofrei sind sie wie alle Investment-Anlagen dennoch nicht.

 

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