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Finanztest Baufinanzierung

Eine Folge der Finanzkrise ist das Absinken der für Immobiliendarlehen zu zahlenden Zinsen, sodass eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren häufig weniger als 4% Zinsen kostet. Zudem werden Immobiliendarlehen im Gegensatz zu Unternehmenskrediten von den meisten Banken weiterhin großzügig vergeben. Lediglich Immobilienkäufer oder Bauherren mit einem nur geringen Eigenkapital finden weiterhin nur schwer eine Bank, die ihnen einen günstigen Kredit einräumt.

 

Ein Vergleich ist wichtig

Das Prüfen verschiedener Angebote ist heutzutage wichtiger denn je, da auch bei günstigen Kreditzinsen leicht mehr als 80 000 Euro Differenz zwischen einem günstigen und einem weniger günstigen Kreditangebot bestehen können. In vielen Fällen sind regional tätige Volksbanken und Sparkassen am günstigsten; sie schlagen nicht selten sogar unabhängige Kreditvermittler.

Bei einem Vergleich sind aber neben den eigentlichen Kreditkosten weitere Punkte zu berücksichtigen. Dass dem Kreditnehmer das Recht zu Sondertilgungen eingeräumt wird, ist inzwischen zwar nahezu Standard, der dafür zugelassene Maximalbetrag weicht aber zwischen den einzelnen Baufinanzierern stark ab.

Ein von vielen Kreditnehmern geschätztes, aber nicht immer angebotenes, Plus ist die Möglichkeit, die Rate während der Laufzeit zu verändern.
Bei einem Vergleich veröffentlichter Tabellen ist darauf zu achten, dass die Werte sich immer nur auf besondere Konstellationen beziehen. Besonders häufig werden Zinssätze für Finanzierungen angeben, bei denen der Kreditnehmer 40% Eigenkapital mitbringt. Da ein derartiges Vermögen nur wenigen Menschen zur Verfügung steht, erhöht sich der Zinssatz in der Realität entsprechend.

 

Auf der anderen Seite vergünstigt sich ein Immobiliendarlehen, wenn der Kunde die Fördermöglichkeiten der KfW Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) in Anspruch nimmt.Diese werden über die finanzierende Bank beantragt.

 

Beim Neubau besonders zu beachten

Die meisten Kreditnehmer lassen sich ihr Baudarlehen nicht sofort vollständig auszahlen, sondern rufen es je nach Baufortschritt und Zahlungsverpflichtungen nach und nach ab. Dabei berechnet die Bank für den Zeitraum zwischen der Kreditzusage und der Auszahlung Bereitstellungszinsen, wobei üblicherweise für einen Zeitraum von drei Monaten auf diese verzichtet wird. Einige Banken verlängern diesen Karenzzeitraum auf bis zu einem Jahr. Bereitstellungszinsen müssen nicht in den effektien Jahreszins eingerechnet werden, obgleich sie die Finanzierung spürbar verteuern können.

 

KfW Förderdarlehen

Die Zinssätze für ein KfW Förderdarlehen wirken zunächst teilweise wenig attraktiv, allerdings gewähren hierauf einige Banken einen Nachlass. Da der durch einen Kredit der KfW Bank finanzierte Teilbetrag zudem häufig dem Eigenkapital zugerechnet wird, bewirkt dessen Inanspruchnahme letztendlich eine spürbare Verbilligung des Gesamtdarlehens.

 

Vollfinanzierung

Eine solide Basis besteht in der Regel dann, wenn der Kreditbetrag 80% des Kauf- oder Baupreises nicht übersteigt. Bei einem entsprechenden Einkommen finanzieren einige Banken aber auch das Darlehen zu 100% oder gewähren sogar noch einen Zuschlag für die Nebenkosten. Bei diesen Krediten besteht das Risiko, dass bei einem möglicherweise erforderlichen Verkauf weniger als die bestehende Darlehensschuld erzielt wird, daneben erheben Banken einen kräftigen Aufschlag für eine Vollfinanzierung. Ratsam ist diese nur bei einem gesicherten hohen Einkommen.

 

Anschlussfinanzierung

Die meisten Kreditnehmer erhalten vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Verlängerungsangebot ihrer bisherigen Bank. Dieses sollte aber nicht ohne Nachverhandlungen akzeptiert werden, da die meisten Banken zunächst nicht berücksichtigen, dass ihr Kunde sich über einen längeren Zeitraum als zuverlässiger Rückzahler des Darlehens qualifiziert hat und die Kosten bei einer Verlängerung ohnehin wesentlich geringer als bei einem Neuabschluss sind. Wenn die Bank sich nicht auf eine Veränderung der von ihr angebotenen Konditionen einlässt, ist ein Wechsel der Bank angezeigt.

 

Dafür fallen zwar Kosten an; diese sind aber geringer, als die meisten Geldinstitute ihren Kunden glauben machen wollen. Schätzkosten für den Wert der Immobilie fallen auch bei einem Wechsel nicht mehr an; die Übertragung der Grundschuld kostet gerade einmal 0,3% des Wertes. Teilweise übernimmt die neue Bank diese Kosten sogar.

Eine Möglichkeit, sich rechtzeitig einen günstigen Kredit zu sichern, bietet das Forward-Darlehen. Hierbei vereinbart der Kreditnehmer vor Ablauf der Zinsbindung bereits, zu welchem Zinssatz ihm das Folgedarlehen gewährt wird. Der dafür zu zahlende Aufpreis ist gering, allerdings besteht das Risiko, dass sich das allgemeine Zinsniveau senkt und dennoch der abgeschossene Forward-Kredit bezahlt werden muss.

Während bei den anderen Finanzierungen Sparda-Banken und Volksbanken einen deutlichen Vorsprung gegenüber Direktfinanzierern erreichen, ist das Forward-Darlehen beispielsweise von Creditweb preiswert.
In Verbindung mit der Anschlussfinanzierung ist immer zu prüfen, ob die Möglichkeit besteht, einen Teil der Darlehenssume zurückzuzahlen. Zu diesem Zeitpunkt ist jede Sondertilgung möglich.

Wer bislang noch keine Möglichkeit zu Sondertilgungen in den Vertrag hat aufnehmen lassen, sollte den Vertrag zur Anschlussfinanzierung entsprechend nachbessern lassen.

Riester Darlehen

Die Förderungshöhe bei einem Riester Darlehen unterscheidet sich je nach Familienstand, Kinderzahl und auch der Höhe der Eigenleistungen. Grundsätzlich möglich ist sie für die meisten Beamten sowie alle in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversicherten Personen und deren Ehepartner. Nur wenige Banken bieten zur Zeit ein Riester Immobiliendarlehen an, wobei dessen Zinssätze immer ungünstiger als die bei nicht geförderten Darlehen sind.

Als Faustregel lässt sich formulieren, dass ein Riester Darlehen dann einen Vorteil bietet, wenn es maximal zwischen einem viertel und einem halben Proezntpunkt teuerer als ein herkömmliches Darlehen ist. Wird die Riester Förderung nicht für die Immobilienfinanzierung genutzt, so steht sie natürlich zu einem anderen Sparzweck zur Verfügung.

 

Welche Bank ist die günstigste? (Bei unterschiedlichen Modell-Anfragen)

Die Stiftung Warentest hat Anfang des Jahres 2009 unterschiedlichen Szenarien getestet.

Bei einem Forward Darlehen, welches drei Jahre vor Ablauf der bisherigen Finanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung und vier Prozent Tilgung abgeschlossen wurde, bewegten sich die Zinssätze zwischen 4,23 und 5,81%, wobei die Sparda-Bank Hannover am günstigsten abschnitt.

Bei einem Anschlusskredit in Höhe von 90 000 Euro und einem doppelten Wert der Immobilie schwankten die Zinsen zwischen 4,01 und 5,13%, am günstigsten war die Sparda-Bank Hessen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Wert von 160 000 Euro, die vollständig finanziert werden soll, während die Nebenkosten aus dem Eigenkapital bestritten werden können, beträgt der Unterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Angebot mehr als die Hälfte des Immobilienwertes. Zugrundegelegt wurden hierbei 20 Jahre Zinsbindung und 1,5% Tilgung.

Am günstigsten ist bei diesem Modellfall die Berliner Bank mit einem Zinssatz von 5,2%, während der teuerste Anbieter 6,94% nimmt. Auffällig ist bei diesem Beispiel, dass einige der ansonsten recht günstigen Sparda-Banken eher hohe Zinssätze verlangen.

Beim Kauf eines Einfamilienhauses für 230 000 Euro, von denen 180 000 Euro durch den angefragten Kredit finanziert werden sollten, gaben die Tester als Voraussetzung vor, dass der Tilgungssatz zweimalig während der Laufzeit in einer Bandbreite vom einem bis fünf Prozent gewechselt werden darf sowie Sondertilgungen von bis zu 5% möglich sind. Die Zinsbindung bei diesem Modell beträgt 15 Jahre. Die Zinssätze bewegen sich zwischen 4,6 und 5,53%, wobei die Volksbank Düsseldorf am günstigsten abschneidet.

In einem weiteren Beispiel wird der Kaufpreis von 300 000 Euro für ein Einfamilienhaus mit 90 000 Euro durch ein Förderdarlehen der KfW Bank und mit 150 000 Euro durch einen Bankkredit finanziert, für 60 000 Euro stehen Eigenmittel zur Verfügung. Die Gesamtfinanzierung schwankt von 4,54% bis 5,285; in diesem Fall ist die Volksbank Münster Testsieger.

Werden für den Bau eines Einfamilienhauses 250 000 Euro benötigt, von denen 200 000 über einen Kredit finanziert werden sollen, wurde von den Testern der Preis für eine zehnjährige Zinsbindung bei einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2% erfragt, wobei der Kredit in sieben Teilbeträgen abgerufen wird. Die Tester haben die Gesamtkosten einschließlich der Bereitstellungszinsen berechnet, wobei sich deren Höhe zwischen 3,92 und 5,91% bewegte, Sieger wurde die Sparda-Bank Baden-Württemberg.

Für den Kreditnehmer stellen diese Ergebnisse eine erste Orientierung dar, da die tatsächlichen Kreditkosten je nach Einschätzung seiner Bonität von den Testergebnissen abweichen können.