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Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung wird eine Wohnung bezeichnet, welche innerhalb eines Eigenheims gelegen ist und getrennt vermietet werden kann. Der Bau einer Einliegerwohnung war nach dem Zweiten Weltkrieg zeitweise vorgeschrieben, damit der Wohnungsnot wirksam begegnet werden konnte.

Für eine Einliegerwohnung besteht keine rechtliche Vorschrift, dass sie abgeschlossen ist und über eine eigene Küche verfügt. In der Praxis lassen sich nicht abgeschlossene Einliegerwohnungen heute jedoch so gut wie nicht mehr vermieten. Wenn bei einem Neubau eine Einliegerwohnung geplant wird, sollte sie möglichst über einen eigenen Eingang verfügen, da dieser die Chancen zur Vermietung spürbar erhöht.

 

Vereinfachte Kündigung bei einer Einliegerwohnung

Wenn der Eigentümer dem Mieter einer Einliegerwohnung kündigen möchte, muss er kein besonderes Interesse am Auszug des Mieters glaubhaft machen, sondern kann sich auf $ 375a BGB berufen. Dieser erlaubt die Kündigung ohne Angabe von Gründen in einem Haus mit zwei Wohnungen, wenn dieses vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.
In seltenen Fällen vermieten Eigentümer zusätzlich zur eigentlichen Einliegerwohnung noch eine nachträglich ausgebaute Keller- oder Dachwohnung. Dann verfügt das Haus über mehr als zwei Wohnungen und die Vereinfachung der Kündigung gilt nicht mehr. Nach dem Gesetzestext besteht das Sonderrecht auf eine Kündigung des Mieters ohne Angabe von Gründen auch dann nicht, wenn der Eigentümer nicht selber im fraglichen Haus wohnt, da er dieses seinen Kindern zur Verfügung stellt.

 

 

Einliegerwohnung

Auswahl des Mieters

Bei der Auswahl des Mieters für eine Einliegerwohnung ist besonders sorgfältig vorzugehen. Vornehmlich in Häusern, in welchen beide Wohnungen durch die gleiche Haustür betreten werden, ergeben sich zwangsläufig regelmäßige Kontakte zwischen den Bewohnern. Wenn diese sich nicht gut verstehen, kann das Wohnen leicht als unangenehm empfunden werden. Selbstverständlich hat der Gesetzgeber die teilweise Aufhebung des Kündigungsschutzes aus diesem Grund vorgesehen, dennoch können mindestens sechs Monate mit regelmäßigem Streit als sehr lang empfunden werden.
Selbstverständlich sind ebenfalls die bei jeder Vermietung angezeigten Sicherheitsstandard zu berücksichtigen. Dazu gehört die Vorlage des Personalausweises oder Reisepasses durch den zukünftigen Mieter ebenso wie das Vorzeigen eines Gehaltsnachweises.
Außer der sorgfältigen Auswahl des Mieters sind auch klare vertragliche Absprachen erforderlich, damit das Mietverhältnis nicht durch Streit belastet wird. Auf keinen Fall vergessen werden darf die Frage, in welchem Umfang der Mieter zur Benutzung des Gartens berechtigt ist.

 

Steuerliche Behandlung der Einliegerwohnung

Mieteinnahmen müssen versteuert werden, im Gegenzug sind Kosten, welche eindeutig der vermieteten Einliegerwohnung zugerechnet werden können, von der Steuer absetzbar. Wenn ein Handwerksbetrieb gleichzeitig mit Arbeiten in der vermieteten Einliegerwohnung und in anderen Teilen des Hauses beauftragt wird, empfiehlt sich das Vereinbaren getrennter Rechnungen, damit es später keinen Streit mit dem Finanzamt über die Aufteilung der Kosten gibt. Für die Leistungen im selbst bewohnten Teil des Hauses lassen sich lediglich 20% der im Jahr 3000 Euro nicht übersteigenden Lohnkosten von der Steuerschuld abziehen, während alle für die vermietete Eigentumswohnung anfallenden Kosten vollständig steuerlich geltend gemacht werden können.

Zu Streitigkeiten zwischen dem Steuerzahler und dem Finanzamt führen regelmäßig Arbeiten, die sich sowohl auf die Einliegerwohnung als auch auf das Haus positiv auswirken. In der letzten Zeit entscheiden viele Finanzgerichte im Sinne des Steuerzahlers und erkennen die Ausgaben vollständig an, sofern sich die Arbeiten nicht unerheblich auf die Einliegerwohnung auswirken.

 

Wenn die Eigentumswohnung nicht mehr vermietet werden soll

Nicht wenige Besitzer eines Eigenheims entscheiden sich, die Eigentumswohnung nicht mehr zu vermieten, wenn der Kredit für den Erwerb der Immobilie vollständig getilgt wurde. In diesem Fall lässt sich aus der ehemaligen Einliegerwohnung leicht ein zusätzliches Hobby- oder Gästezimmer gewinnen. Bauliche Maßnahmen sind nicht zwingend erforderlich.

 

Die Vermietung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung

Eine besondere Form der Nutzung ist die Vermietung einer Einliegerwohnung als Ferienwohnung. Zu diesem Zweck muss sie möbiliert sein und mit den von Urlaubsgästen üblicherweise erwarteten Gegenständen ausgerüstet werden. Dazu gehört eine vollständig eingerichtete Küche ebenso wie das Vorhandensein eines Fernseh- und Radiogerätes. Da der Mieter im Haus wohnt, kann er die Schlüsselübergabe mit den Feriengästen selber durchführen. Damit das Angebot zur Vermietung bekannt wird, ist der Eintrag in das gedruckte Gastgeberverzeichnis ebenso zu beantragen wie die Aufnahme in den Internet-Auftritt des örtlichen Touristik-Büros. Eine eigene Internetpräsenz verbessert die Auslastung der Ferienwohnung zusätzlich. Wenn eine direkte Buchung sowohl über das Touristik-Büro als auch über die eigene Webseite möglich ist, besteht die unbedingte Notwendigkeit für einen schnellen Datenaustausch, damit die doppelte Vergabe der Unterkunft für den gleichen Zeitraum ausgeschlossen werden kann.

Besonders in Gebieten, die bei Touristen beliebt sind, lässt sich mit der Vermietung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung eine höhere Rendite als mit einer Nutzung als reguläre Mietwohnung erzielen.