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Beleihungsgrenze und Beleihungswert

Die Beleihungsgrenze und der Beleihungswert sind Begriffe, die bei der Baufinanzierung
eine nicht unerhebliche Rolle spielen, wenn es um die Höhe des Darlehens, das die Bank bereit sein wird zu vergeben, geht. In den wenigsten Fällen haben die Käufer von Immobilien oder die Eigenheimbauer das Geld für den Erwerb ihres Wunschobjektes gespart.

Die Regel ist, dass eventuell 20 oder auch 30 Prozent Eigenkapital zur Verfügung stehen und den Rest soll bitte eine Bank finanzieren. Hier handelt es sich dann in der Regel um Darlehen in Größenordnungen., die mit den üblichen Konsumentenkrediten nichts mehr zu tun haben. Deswegen wird auch bei den Baufinanzierern nicht mehr von Krediten gesprochen, sondern von Darlehen. Darlehen beziehen sich sowohl auf längere Laufzeiten als auch auf viel höhere Beträge, um die es bei der Finanzierung geht.

 

Mit dem Beleihungswert eines Hauses wird der Betrag definiert, der bei einem Verkauf des Hauses zu einem x-beliebigen Zeitpunkt erzielt werden könnte. Zu ihrer Sicherheit rechnen die Banken dabei noch einen bestimmten Abschlag von diesem Wert runter.

Bauherren, die sich mit diesen Begrifflichkeiten vorher nicht beschäftigt haben, sind verwundert, dass die Banken den beworbenen günstigen Bauzins nur bei einer Beleihung bis zu 60 Prozent gewähren wollen. Wird eine höhere Beleihung gewünscht, müssen die Bauherren in der Regel auch entsprechend höhere Zinsen in Kauf nehmen, denn bei höheren Darlehensbeträgen steigt natürlich auch das Risiko für den Finanzierer, den der dann wiederum mit höheren Zinsforderungen absichert.

 

Bausparer haben Vorteil

Hier haben letztlich die Bausparer einen Vorteil. In der Regel setzen die Bausparkassen einen Beleihungswert von 80 Prozent an und begnügen sich außerdem mit einer Eintragung an zweiter Stelle im Grundbuch.

Der Beleihungswert stellt also eine fixe Größe dar, doch das ist noch nicht alles, jetzt kommt die Beleihungsgrenze ins Spiel, das ist wiederum die Grenze bis zu welchem Betrag die Bank bereit ist zu finanzieren. Dabei haben die verschiedenen Baufinanzierer auch verschiedene interne Festlegungen zu der Thematik der Beleihungsgrenze, so kann diese in etwa bei 80 Prozent des Beleihungswertes liegen.

Wird diese Finanzierung dann durch die Banken genehmigt, sichern diese sich bei Baufinanzierungen bis zur Höhe der Beleihungsgrenze im Grundbuch durch ein erstrangiges Grundpfandrecht ab, diese nennen sich dann 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken. Für Darlehen, die auf diese Art und Weise besichert werden, gewähren die Finanzierer im Allgemeinen einen günstigen Zins. Liegen die Darlehen in der Höhe über der ermittelten Beleihungsgrenze, nennt man diese 1b-Hypotheken und sie werden im Grundbuch mit zweitem Rang eingetragen.

Das hat zur Konsequenz, dass die Finanzierer für diese Darlehen erstens höhere Zinsen fordern oder außerdem eine Bürgschaftsgebühr, wenn das Darlehen verbürgt werden soll, wie das beispielsweise die KFW verlangt.

 

Beleihungsgrenze bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital

Für Eigenheimbauer mit genügend Eigenkapital spielt die Frage der Beleihungsgrenze nicht so eine entscheidende Rolle, wie für diejenigen, die mit wenig oder mit keinem eigenen Kapital ein Haus bauen oder kaufen wollen. Immer wenn eine Bank mehr als 80 Prozent der Kosten, die beim Bau entstehen, finanzieren soll, dann wird das für den Bauherren sehr teuer. Denn dieses Risiko kostet richtig Geld, da sind bedeutend höhere Zinskosten zu erwarten. Manchmal ist zu empfehlen, mit der Finanzierung noch zu warten, bis Eigenkapital in einer Höhe vorhanden ist, die eine günstige Baufinanzierung erlaubt. Bei den Beträgen, um die es bei Baufinanzierungen geht, machen zwei Prozentpunkte viele Tausend Euro aus.