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Anschlussfinanzierung

Beim Abschluss eines Darlehensvertrages für einen Immobilienkredit wird eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Am Ende dieser Zeit ist der Abschluss eines neuen Darlehens erforderlich, sofern der Kreditnehmer die Restschuld nicht vollständig ablösen kann. Eine komplette Rückzahlung des noch nicht getilgten Teilbetrages erfolgt häufig durch die Auszahlung eines Versicherungsvertrages und der Verwendung des entsprechenden Betrages für die Bezahlung der Immobilie.

 

Die Bank muss dem Kunden spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Finanzierung mitteilen, ob sie ihm ein weiteres Darlehen anbietet. Wenn der Kunde die Kreditraten regelmäßig und pünktlich bezahlt hat und der Bank keine Anhaltspunkte für eine eventuelle Verschlechterung seiner Bonität bekannt sind, wird sie eine solche anbieten. Es ist üblich, dem Kunden gleich einen vorbereiteten Vertrag für die Anschlussfinanzierung zuzusenden; manchmal wird ihm für seine Bequemlichkeit sogar ein vorfrankierter Rückumschlag zugeschickt.

Das Annehmen des Angebotes der bisherigen Bank ohne eine sorgfältige Prüfung ist tatsächlich bequem, es führt jedoch häufig zu vermeidbaren Kosten. Diese kann der Kunde vermeiden, indem er mehrere Angebote für die Anschlussfinanzierung einholt. Wenn er sich für die bisherige Bank entscheidet, sollte er mit dieser die Bedingungen für die Anschlussfinanzierung aushandeln und nicht das ihm zugesandte Angebot ohne Nachverhandlungen akzeptieren.

Wenn dem Kreditnehmer die Möglichkeit zu einer außerordentlichen Rückzahlung zur Verfügung steht, ist der Beginn der Anschlussfinanzierung dafür der ideale Zeitpunkt. Da ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, kann der Kunde einen Betrag in jeder beliebigen Höhe zurückzahlen und die Anschlussfinanzierung über den entsprechend verringerten Betrag abschließen.

 

Weitere Angebote einholen

Das Einholen weiterer Angebote ist sinnvoll, damit der von der bislang finanzierenden Bank angebotene neue Vertrag mit diesen verglichen werden kann. Kreditvermittler erleichtern dem Kunden diese Tätigkeit, indem sie für seine Ansprüche passende Angebote bei verschiedenen Banken einholen. In vielen Fällen erzielen die Dienstleister Abschlüsse, die gegenüber direkt zwischen der Bank und dem jeweiligen Kunden abgeschlossenen Verträgen etwa einen Prozentpunkt günstiger sind. Die Kreditvermittlung ist für den Kreditnehmer kostenlos, ihren Gewinn erzielen sie durch eine von der finanzierenden Bank zu zahlende Vermittlungsprovision. Da sie eine große Nachfragemacht bündeln, können sie für ihre Kunden ideale Konditionen erzielen.

 

Das Angebot der bisherigen Bank nachverhandeln

Das von der Bank zugesandte Angebot enthält möglicherweise einen gegenüber der Erstfinanzierung veränderten Zinssatz, die weiteren Konditionen sind jedoch in der Regel unverändert. Da sich die grundsätzlichen Bedingungen für Immobiliendarlehen in den letzten Jahren verändert haben, sind Verhandlungen mit der Bank über den neuen Kreditvertrag sinnvoll. Frühere Verträge enthielten zumeist keine Regelung über das Recht zu Sondertilgungen, während in heutzutage abgeschlossenen Verträgen ein solches üblich ist. Kreditnehmer, die sich dieses Recht nicht ausdrücklich zusichern lassen, müssen bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Teiles ihres Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, sofern die Bank ihr zustimmt.

Bis zu einem bestimmten Betrag wird für das Recht auf Sondertilgungen kein Zinsaufschlag verlangt. Die Vereinbarung eines erweiterten Rechts zu Sondertilgungen kostet Geld und ist nur dann sinnvoll, wenn der Kreditnehmer die Leistung einer solchen als sehr wahrscheinlich annimmt. Eine ebenso häufig akzeptierte Vereinbarung besagt, dass die Höhe der Kreditraten auf Wunsch des Kunden geändert werden kann. Wenn die Bank diese Möglichkeit nicht von sich aus anbietet, ist ein entsprechendes Nachverhandeln angezeigt.

Einige Kunden bleiben bei der bisherigen Bank, da sich von dieser während des Erstdarlehens gut betreut fühlten, und akzeptieren bewusst höhere Kosten. Aus rein wirtschaftlichen Erwägungen erscheint dieses Verhalten als wenig sinnvoll, dennoch ist eine emotionale Bindung an ein Geldinstitut ein annehmbares Kriterium, sofern die dadurch entstehenden Mehrkosten nicht zu hoch sind.

 

Forwarddarlehen

Die neue Zinsbindungsfrist

Bei einer Anschlussfinanzierung wird in der Regel eine neue Zinsbindungsfrist vereinbart, deren Dauer nicht zwingend mit der des ersten Kreditvertrages identisch sein muss. Wer mit mittelfristig sinkenden Zinsen rechnet, vereinbart eine kurze Zinsbindungsfrist, wobei eine Festlegung für weniger als fünf Jahre in der Praxis nicht sinnvoll ist.

Nach dem Ablauf der für die Anschlussfinanzierung vereinbarten Zinsbindung ist schließlich ein neuer Kreditvertrag erforderlich, sofern das Darlehen nicht vollständig getilgt werden kann. Eine lange Zinsbindung kostet einen geringfügigen Aufschlag auf den Zinssatz, sie bietet zum Ausgleich Planungssicherheit für einen recht langen Zeitraum. Wer mit mittelfristig steigenden Zinsen rechnet, schließt nach Möglichkeit einen Vertrag mit einer längeren neuen Zinsbindungsfrist ab, damit er vor steigenden Kreditkosten geschützt ist.

In der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation sind Prognosen über die Zinsentwicklung nur sehr schwer abzugeben.

 

Forwarddarlehen als vorgezogene Vereinbarung der Anschlussfinanzierung

Der Kreditnehmer muss mit der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung nicht zwingend bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten. Er kann bereits fünf Jahre vor diesem Zeitpunkt mittels eines Forwarddarlehens den neuen Kreditvertrag abschließen. Der Zinssatz sowie alle weiteren Vertragsdetails werden beim Abschluss dieses Vertrages verbindlich ausgehandelt. Ein Forwarddarlehen ist in erster Linie dann sinnvoll, wenn der Kreditnehmer steigende Zinsen erwartet und er sich die aktuellen günstigen Konditionen sichern will. Die Bank lässt sich die vorzeitige Zusage der Zinshöhe mit einem angemessenen Zinsaufschlag vergüten. Dieser ist um so höher, je frühzeitiger der Vertrag über das Forwarddarlehen abgeschlossen wird; der übliche Zeitraum beläuft sich auf mindestens zwölf Monate und höchstens fünf Jahre.
Das Risiko eines Forwarddarlehens besteht darin, dass der Kunde an den Kreditvertrag auch dann gebunden ist, wenn das allgemeine Zinsniveau sinkt.

Selbstverständlich hat der Kreditnehmer auch bei einem Forwarddarlehen die Wahl zwischen der bisherigen und jeder anderen Bank, auch Kreditvermittler bieten ihre Dienste für den Abschluss eines Voraus-Darlehens an.